第199章 预测未来二十年
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祁同伟准备了一周，下乡考察去了。
校长室里。
“连城，来了有一段时间了，还习惯吗？”
“习惯了。就是有时候觉得，自己底子太差，有点跟不上。”
杜哲摆摆手：“底子差不怕，怕的是目光短浅。”
孙连城坐直了身子。
杜哲从书架上抽出一张空白的京州市区图，铺在桌上。
“你今年三十六，二十年后你五十六。你认为二十年后，京州最值钱的东西可能是什么？”
孙连城想了想：“好地段的房子？”
杜哲拿起钢笔，在纸上书写：人、地、钱。
“我给你算一笔账。今年是2000年，中国城市化率36%，参考其他发达国家，这个数字最终会到 75% 到 80%。”
“也就是说，未来还有五亿人要从农村搬到城市。我们再看现在的京州市区，四百万人口，二十年后估计可以达到八百万。”
孙连城点头。
“那这些进城的人，二十年后会有什么不可逆的变化？”杜哲在 “人” 字下面画了一条线。
“2000年进城打拼到能买房的年轻 人，二十年后四十五到五十五岁，他们的父母是六十五到七十五岁。现在京州盖的那些小区，有没有开发商会考虑这个问题？”
孙连城沉默，他只是城建局科员，连审批表都摸不着，想这些有什么用？
杜哲看穿了他的心思。
“连城，不想当区长的城建干部不是好科员。我现在跟你讲的这些东西，是希望你换一个脑子。”
“你现在是个科员，五年后、十年后呢？等你有权设计这些的时候，你要知道该往哪个方向走。”
“现在就要开始考虑，别等到时候再想，先见之明，是少数不可逆的优势。记住，求上得中，求中得下，求下一无所有。”
孙连城重重点头。
“从现在开始，假设你就是光明区区长，按照这个心态和角度，我们来研究。”
杜哲在纸上画了三条曲线。
“第一条线，人口。刚才算过了，五亿人进城，京州是净流入城市。这是房价长期上涨的第一层基础。”
“第二条线，土地。京州主城区可以往外扩，新区一个一个批，但真正值钱的好地段就那么多。东边是山，西边是江，北边是铁路枢纽，南边是基本农田。城区被这几样东西框住了。建新区可以，但新区的地再好，也代替不了主城区。需求翻倍，好地段的供给就这么多，价格会有什么变化？”
“第三条线，货币。以现在的发展趋势，中国经济未来二十年会进入高速增长时代，GDP翻两番起步。经济增长离不开什么？离不开货币投放。1999 年中国M2大概12万亿，你估计二十年后是多少？”
“大概……三十万亿？”
杜哲摇了摇头，没直接回答：“钱多了，东西没多，涨价是必然的。房子只是其中最显眼的那一个。”
孙连城飞快地记着，笔尖在纸上沙沙作响。
杜哲喝了口茶。
“人口、土地、货币，是公开原因。你还需要看到另外三样不公开的变量。”
孙连城抬起头，求知若渴。
“第一样，卖地的人会习惯靠卖地活着。1994 年分税制改革之后，地方财政的钱不够花。但土地出让金是百分之百归地方所有的，不用跟中央分。”
“京州每一届领导想搞建设、修路、建广场、搞开发区，钱从哪来？卖地。卖得越多，手里的钱越多。所以从制度上，地方政府就有极强的动力去推高土地价格。地价高了，房价必然高。这不是哪个领导贪心，是制度逼着他们这么干。”
孙连城默默点头。他在城建局的时候，每年年底听国土局的人抱怨，最大的压力就是今年的土地出让收入完成没有。
“第二样，银行帮买房的人造假。你去看看现在的房贷审核。收入证明随便开，单位盖章随便盖，有的人月薪八百块，敢贷三十万。银行不知道吗？知道。但银行要放贷，要完成指标。房价涨的时候，这些贷款是优质资产，都抢着放贷。等到房价开始跌，这些人还不上贷款，坏账就会砸在银行手里，进而影响整体经济。”
“2000 年还看不出来，但十年之后，你会看到银行为了抢房贷客户，把审核门槛降到什么程度。”
“课后你可以去了解一下，米国那边有个叫罗伯特的经济学家，今年刚出了一本书叫《非理性繁荣》，他在书里对房地产市场可能出现的危机，发出了警告。他的分析，和我们现在聊的逻辑是类似的。”
“再说美联储，今年网络泡沫破裂之后，为了刺激经济，把利率一路往下降，从6.5%降到了1%。”
“钱变得这么便宜，会发生什么？你有时间要研究米国现阶段的房贷政策，看看他们是怎么把那些收入不高、信用不好的人也拉进买房大军的。”
“然后你就会发现，源头是银行降低审核标准，甚至不查收入，直接搞零首付，这种贷款会导致整个房地产市场涌入大量热钱。”
“这就是我想让你学的东西，逻辑和模式是相通的。米国现在正在走的路，京州将来也可能要走。”
“你要学会看懂这个链条：钱多了→贷款容易了→买房的人多了→房价涨了→大家都觉得买房稳赚→更多钱涌进来→风险悄悄堆高。等到堆到某个临界点，这个链条就会开始反噬。”
“你回去之后，去图书馆找找希勒的那本书，再看看米国这几年的房贷政策变化。不用写报告给我，你自己看懂就行。”
孙连城皱起眉头。这个他在基层隐约有感觉，但从来没有从制度性造假的角度想过。
“第三样，随着房地产经济的兴盛，炒房牟利的人会变得比住的人多。现在、未来，京州的商品房，有多少是买来住的，又有多少是买来囤的？等房价涨到一定程度，买房的人里，会不会有超过一半不是为了住。他们买来就是为了等涨价再卖。如果这个假设成立，那么二十多年后，一线城市的高档楼盘，空置率可能会到百分之四十以上。非一线城市的情况，只会更糟。”
孙连城神色越来越凝重，没敢插话。继续用心听，用心做笔记。
“所以你看，公开原因是人口、土地、货币。内里的原因是土地财政、信贷放水、投机囤积。三个公开原因加上三个内里原因，六股力量拧在一起，京州房价在2000年到2020年之间，市区均价很可能会从不到两千涨到四万以上。好地段翻二十倍都不止。”
孙连城看着杜哲手里那张纸，上面三条曲线全部向上，像股市连续多日涨停板。
杜哲又在三条曲线的顶端画了一个合拢向下的箭头，才继续开口。
“这里我还是给你分析两套逻辑，先说公开的那一套，房价涨到一定程度，房价收入比就会失衡。”
“京州普通家庭年收入现在大概一万出头，一套七十平米的房子卖十五万，房价收入比是十几倍，还能勉强够得着。”
“等涨到四万五一平米，一套七十平米三百多万，京州普通家庭年收入哪怕涨到五万，房价收入比也是六十倍。六十倍是什么概念？不吃不喝六十年才买得起一套房。”
“到那个时候，年轻人买不起，老年人换不起，开发商卖不动。需求端就会先崩。”
“然后是供给端。地方政府看到房价涨，卖地卖得更凶。新区一个接一个地批，楼盘一个接一个地盖。等到房子盖得比人多的时候，供给端也会崩。”
“需求崩，供给崩，中间的金融链条就断了。开发商借银行的钱还不上，工地停工，烂尾楼遍地。地方政府卖不出土地，土地出让金收入锐减，之前拿土地抵押借的债还不上，城建项目资金链跟着断。这就是公开层面的泡沫破裂逻辑。”
杜哲停了一下，让孙连城消化一会才继续道。
“刚才说的是书面逻辑，但真实情况比这复杂得多。”
“为什么？因为在这个链条上的所有人，卖地的、盖房的、放贷的、炒房的。他们不是不知道后果，他们知道，但他们还是会干。为什么？因为现在赚的钱是自己的，造成的烂摊子，是后来者需要处理的。”
“这里头，最要命的有三样。”
“第一，土地财政的债，是要还的。地方政府往后二十年拿土地抵押借了多少钱，没人算得清楚。等到地卖不出去了，这些债就浮出水面。债还不上，整个地方财政甚至信用都要出问题。”
“第二，银行坏账带来的负面后果，会很严重。房价涨的时候，所有人都是优质客户。房价一跌，那些靠假收入证明贷到款的人就会断供。断供的房子被银行收走拍卖，拍卖价低于贷款余额，银行就亏，大量银行都亏，就是系统性的问题。”
“第三，也是最要命的，市场信心一旦崩了，就再也回不来了。房价涨的时候，所有人都觉得买房必赚。等到房价开始跌，今天跌一点，明天跌一点，所有人都会想：再等等，还会跌。结果就是越跌越没人买，越没人买越跌。这个循环一旦启动，没有三五年停不下来。整个行业都会受到波及，卖水泥的、搞装修的，全跟着遭殃。”
孙连城越听，神色越凝重……
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校长室里。
“连城，来了有一段时间了，还习惯吗？”
“习惯了。就是有时候觉得，自己底子太差，有点跟不上。”
杜哲摆摆手：“底子差不怕，怕的是目光短浅。”
孙连城坐直了身子。
杜哲从书架上抽出一张空白的京州市区图，铺在桌上。
“你今年三十六，二十年后你五十六。你认为二十年后，京州最值钱的东西可能是什么？”
孙连城想了想：“好地段的房子？”
杜哲拿起钢笔，在纸上书写：人、地、钱。
“我给你算一笔账。今年是2000年，中国城市化率36%，参考其他发达国家，这个数字最终会到 75% 到 80%。”
“也就是说，未来还有五亿人要从农村搬到城市。我们再看现在的京州市区，四百万人口，二十年后估计可以达到八百万。”
孙连城点头。
“那这些进城的人，二十年后会有什么不可逆的变化？”杜哲在 “人” 字下面画了一条线。
“2000年进城打拼到能买房的年轻 人，二十年后四十五到五十五岁，他们的父母是六十五到七十五岁。现在京州盖的那些小区，有没有开发商会考虑这个问题？”
孙连城沉默，他只是城建局科员，连审批表都摸不着，想这些有什么用？
杜哲看穿了他的心思。
“连城，不想当区长的城建干部不是好科员。我现在跟你讲的这些东西，是希望你换一个脑子。”
“你现在是个科员，五年后、十年后呢？等你有权设计这些的时候，你要知道该往哪个方向走。”
“现在就要开始考虑，别等到时候再想，先见之明，是少数不可逆的优势。记住，求上得中，求中得下，求下一无所有。”
孙连城重重点头。
“从现在开始，假设你就是光明区区长，按照这个心态和角度，我们来研究。”
杜哲在纸上画了三条曲线。
“第一条线，人口。刚才算过了，五亿人进城，京州是净流入城市。这是房价长期上涨的第一层基础。”
“第二条线，土地。京州主城区可以往外扩，新区一个一个批，但真正值钱的好地段就那么多。东边是山，西边是江，北边是铁路枢纽，南边是基本农田。城区被这几样东西框住了。建新区可以，但新区的地再好，也代替不了主城区。需求翻倍，好地段的供给就这么多，价格会有什么变化？”
“第三条线，货币。以现在的发展趋势，中国经济未来二十年会进入高速增长时代，GDP翻两番起步。经济增长离不开什么？离不开货币投放。1999 年中国M2大概12万亿，你估计二十年后是多少？”
“大概……三十万亿？”
杜哲摇了摇头，没直接回答：“钱多了，东西没多，涨价是必然的。房子只是其中最显眼的那一个。”
孙连城飞快地记着，笔尖在纸上沙沙作响。
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“人口、土地、货币，是公开原因。你还需要看到另外三样不公开的变量。”
孙连城抬起头，求知若渴。
“第一样，卖地的人会习惯靠卖地活着。1994 年分税制改革之后，地方财政的钱不够花。但土地出让金是百分之百归地方所有的，不用跟中央分。”
“京州每一届领导想搞建设、修路、建广场、搞开发区，钱从哪来？卖地。卖得越多，手里的钱越多。所以从制度上，地方政府就有极强的动力去推高土地价格。地价高了，房价必然高。这不是哪个领导贪心，是制度逼着他们这么干。”
孙连城默默点头。他在城建局的时候，每年年底听国土局的人抱怨，最大的压力就是今年的土地出让收入完成没有。
“第二样，银行帮买房的人造假。你去看看现在的房贷审核。收入证明随便开，单位盖章随便盖，有的人月薪八百块，敢贷三十万。银行不知道吗？知道。但银行要放贷，要完成指标。房价涨的时候，这些贷款是优质资产，都抢着放贷。等到房价开始跌，这些人还不上贷款，坏账就会砸在银行手里，进而影响整体经济。”
“2000 年还看不出来，但十年之后，你会看到银行为了抢房贷客户，把审核门槛降到什么程度。”
“课后你可以去了解一下，米国那边有个叫罗伯特的经济学家，今年刚出了一本书叫《非理性繁荣》，他在书里对房地产市场可能出现的危机，发出了警告。他的分析，和我们现在聊的逻辑是类似的。”
“再说美联储，今年网络泡沫破裂之后，为了刺激经济，把利率一路往下降，从6.5%降到了1%。”
“钱变得这么便宜，会发生什么？你有时间要研究米国现阶段的房贷政策，看看他们是怎么把那些收入不高、信用不好的人也拉进买房大军的。”
“然后你就会发现，源头是银行降低审核标准，甚至不查收入，直接搞零首付，这种贷款会导致整个房地产市场涌入大量热钱。”
“这就是我想让你学的东西，逻辑和模式是相通的。米国现在正在走的路，京州将来也可能要走。”
“你要学会看懂这个链条：钱多了→贷款容易了→买房的人多了→房价涨了→大家都觉得买房稳赚→更多钱涌进来→风险悄悄堆高。等到堆到某个临界点，这个链条就会开始反噬。”
“你回去之后，去图书馆找找希勒的那本书，再看看米国这几年的房贷政策变化。不用写报告给我，你自己看懂就行。”
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“第三样，随着房地产经济的兴盛，炒房牟利的人会变得比住的人多。现在、未来，京州的商品房，有多少是买来住的，又有多少是买来囤的？等房价涨到一定程度，买房的人里，会不会有超过一半不是为了住。他们买来就是为了等涨价再卖。如果这个假设成立，那么二十多年后，一线城市的高档楼盘，空置率可能会到百分之四十以上。非一线城市的情况，只会更糟。”
孙连城神色越来越凝重，没敢插话。继续用心听，用心做笔记。
“所以你看，公开原因是人口、土地、货币。内里的原因是土地财政、信贷放水、投机囤积。三个公开原因加上三个内里原因，六股力量拧在一起，京州房价在2000年到2020年之间，市区均价很可能会从不到两千涨到四万以上。好地段翻二十倍都不止。”
孙连城看着杜哲手里那张纸，上面三条曲线全部向上，像股市连续多日涨停板。
杜哲又在三条曲线的顶端画了一个合拢向下的箭头，才继续开口。
“这里我还是给你分析两套逻辑，先说公开的那一套，房价涨到一定程度，房价收入比就会失衡。”
“京州普通家庭年收入现在大概一万出头，一套七十平米的房子卖十五万，房价收入比是十几倍，还能勉强够得着。”
“等涨到四万五一平米，一套七十平米三百多万，京州普通家庭年收入哪怕涨到五万，房价收入比也是六十倍。六十倍是什么概念？不吃不喝六十年才买得起一套房。”
“到那个时候，年轻人买不起，老年人换不起，开发商卖不动。需求端就会先崩。”
“然后是供给端。地方政府看到房价涨，卖地卖得更凶。新区一个接一个地批，楼盘一个接一个地盖。等到房子盖得比人多的时候，供给端也会崩。”
“需求崩，供给崩，中间的金融链条就断了。开发商借银行的钱还不上，工地停工，烂尾楼遍地。地方政府卖不出土地，土地出让金收入锐减，之前拿土地抵押借的债还不上，城建项目资金链跟着断。这就是公开层面的泡沫破裂逻辑。”
杜哲停了一下，让孙连城消化一会才继续道。
“刚才说的是书面逻辑，但真实情况比这复杂得多。”
“为什么？因为在这个链条上的所有人，卖地的、盖房的、放贷的、炒房的。他们不是不知道后果，他们知道，但他们还是会干。为什么？因为现在赚的钱是自己的，造成的烂摊子，是后来者需要处理的。”
“这里头，最要命的有三样。”
“第一，土地财政的债，是要还的。地方政府往后二十年拿土地抵押借了多少钱，没人算得清楚。等到地卖不出去了，这些债就浮出水面。债还不上，整个地方财政甚至信用都要出问题。”
“第二，银行坏账带来的负面后果，会很严重。房价涨的时候，所有人都是优质客户。房价一跌，那些靠假收入证明贷到款的人就会断供。断供的房子被银行收走拍卖，拍卖价低于贷款余额，银行就亏，大量银行都亏，就是系统性的问题。”
“第三，也是最要命的，市场信心一旦崩了，就再也回不来了。房价涨的时候，所有人都觉得买房必赚。等到房价开始跌，今天跌一点，明天跌一点，所有人都会想：再等等，还会跌。结果就是越跌越没人买，越没人买越跌。这个循环一旦启动，没有三五年停不下来。整个行业都会受到波及，卖水泥的、搞装修的，全跟着遭殃。”
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